PRESSEARTIKEL

Datenverarbeitung

Nicole Farrelly

Hilfreiches Abwicklungsprogramm und Frühwarnsystem fürs Bauträgerkreditgeschäft

Kredite an Bauträger sind unbestritten stark risikobehaftet. Sichtbarer Beleg dafür ist, dass Bauträgerinsolvenzen regelmäßig für Schlagzeilen in der Presse sorgen. Die Sparkasse Freiburg - Nördlicher Breisgau hat nun ein spezielles Programm für Bauträgerkredite entwickelt, um die Risiken in diesem Kreditsegment in den Griff zu bekommen.

Häufig fehlt den Bauträgern das nötige Eigenkapital, obwohl sie große Finanzvolumina abwickeln. Allenfalls kleine Objekte können schon vor Baubeginn verkauft werden. Doch das sind Ausnahmefälle. Vielmehr werden während der Planungs- und Bauphase die Verkaufsbemühungen forciert.

Bauträgergeschäft hat spekulativen Charakter

Da die am Markt erzielbaren Verkaufspreise damit nur geschätzt werden können, hat das Bauträgergeschäft stets einen spekulativen Charakter. Das Risiko eines Bauträgerobjektes ist also in der Regel höher als der Kredit an einen "normalen" Firmenkunden. Zudem sind die Produktpalette, die Sortimentsbreite und -tiefe eines Bauträgers sehr eingeschränkt, d.h. bei jedem "Produktionsablauf" (Objekt) können existenzbedrohende Risiken auftreten. Solche Risiken bergen beispielsweise

- ein zu teuerer Grundstückskauf,
- unvorhergesehene Baurechtsentwicklungen,
- unzureichend kalkulierte Baukosten,
- ein falsch eingeschätzter Absatzpreis- und Markt,
- vertragliche Unzulänglichkeiten.

Das traditionelle Abbild der wirtschaftlichen Verhältnisse, der handelsrechtliche Jahresabschluss, ist vor allem bei Bauträgern für die Beurteilung seiner Risikolage völlig unzulänglich. Zu viele Zufälligkeiten und Gestaltungsspielräume, aber auch historisches Zahlenmaterial lassen eine fundierte Wertung der Kreditwürdigkeit allein aus dem Jahresabschluss nicht zu. Eine fundierte Risikoeinschätzung hinsichtlich des Objektes ist jedoch ein unverzichtbares Muss im Bauträgergeschäft.
Um aus dem Objekt resultierende Risiken frühzeitig erkennen zu können, aber auch um den damit verbundenen enormen manuellen Arbeitsaufwand einzudämmen, wurde von der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau in Zusammenarbeit mit dem Software-Haus "highQ Computerlösungen GmbH" in Freiburg das EDV-Programm abakus^BT entwickelt.
Kostenkontrolle, Plausibilitätsprüfungen, Plan-Ist-Vergleiche von Kosten und Erlösen lassen eine detaillierte und fundierte Einschätzung von Objektkrediten zu. Rationalisierungseffekte resultieren zudem aus der einheitlichen Bearbeitung sämtlicher Bauträgerprojekte. Auch werden Fehlerquellen dadurch vermieden, dass objektbezogene und bauträgerspezifische Grunddaten im Schriftverkehr, in Freistellungserklärungen, Käufer-Bürgschaften usw. stets direkt aus dem System entnommen werden.
Da das Programm durch Praktiker mit langjähriger Erfahrung im Bauträgerbereich entwickelt wurde, ist gewährleistet, dass das Programm alle Varianten der Bauträgerfinanzierung abdeckt. Hier wurde darauf geachtet, dass die Eingabe-Masken bedienerfreundlich gestaltet sowie die Auswertungen übersichtlich und nachvollziehbar sind, wie die Mustereingabemaske in Abb.1 belegt.

Struktur und Funktionen des Kreditprogramms

Mit den auf der rechten Seite angeordneten Buttons der Eingabemaske werden sämtliche Bauträger- und Objektdaten erfasst, die in den Auswertungen und im Schriftverkehr Verwendung finden. Bei der Kalkulation ist eine Trennung in kalkulierte und finanzierte Kosten möglich, so dass bei der Buchung der Kontoumsätze Überschreitungen in den einzelnen Sparten der finanzierten Kosten angezeigt werden.

Das Programm gliedert die Kosten in Grundstücks-, Grundstücksnebenkosten, Baukosten, speziell Rohbau, Bauneben- und Vertriebskosten, sowie in Zinsen und "Sonstiges". Dadurch wird die Kontrolle der verwandten Gelder sichergestellt sowie eine Trennung zwischen "harten" und "weichen" Kosten möglich. Der Button Beschlussdaten informiert den Nutzer über Kredit, Beleihungswert und Kürzungsmodi, bietet aber auch die Möglichkeit einer Teileinräumung eines Kredits etwa bis zur Erfüllung bestimmter Auflagen. Hinter dem Begriff Grundbuchdaten versteckt sich u. a. eine Datei, die die Anschriften der Grundbuchämter verwaltet.
Abbildung 2 gibt eine Objektübersicht wieder, aus der mit einem Blick u.a. das aktuelle Restrisiko pro Quadratmeter Wohnfläche oder gegebenenfalls pro Haus ersichtlich ist. Die Mustermaske (s. Abb. 3) dokumentiert den Ausdruck einer Freistellungserklärung nebst Anschreiben an Kunden und Bauträger. Dazu sind keine manuellen Eingaben notwendig. Die Daten werden aus den vorhandenen Daten gezogen.
Die positiven Erfahrungen der Sparkasse Freiburg - Nördlicher Breisgau mit dem Programm und seine Synergieeffekte machen deutlich, wie wichtig eine solche Software für die Kreditpraxis ist. Kreditabteilung und Entscheidungsträger der Sparkasse sowie interne und externe Prüfungsorgane möchten diese Hilfe jedenfalls nicht mehr missen (1).

(1) Informationen über das Programm sind bei der Autorin dieses Beitrags unter Tel. 0761/2 15 22 50 erhältlich oder über die Firma highQ im Internet unter der Adresse www.abakusBT.de. Die Organisation des Bauträgergeschäfts im Haus der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau ist in dem im Handel erhältlichen Buch "Strategische Neuausrichtung einer Sparkasse" (ISBN 3-09-305905-4) von Horst Kary, dem Vorstandsvorsitzenden der Sparkasse, beschrieben.


Nicole Farrelly ist Leiterin der Bauträgergruppe bei der Sparkasse Freiburg - Nördlicher Breisgau.


Quelle:"Betriebswirtschaftliche Blätter", Herausgeber: Deutscher Sparkassen- und Giroverband e.V.